El cierre de uno es la oportunidad de otro

Cuando las masas de inversores gritan a los cuatro vientos que algo está “muriendo”, nuestra estrategia es analizar más de cerca la cuestión y ver bien qué puede terminar bien y qué cosas pueden, en efecto, realmente desaparecer.

Por Nicolás Arieu

Los retailers cerraron 5.000 tiendas entre 2017 y 2018. Lo cierto es que su futuro es tan incierto como sombrío.

De hecho, según Credit Suisse, si esta tendencia persiste de un 20% al 25% de los centros comerciales de Estados Unidos cerrarán en los próximos cinco años.

El mercado es testigo: en los últimos años el rendimiento de los fondos de inversión en real estate (REIT, por sus siglas en inglés) especializados en centros comerciales han estado siempre por debajo del rendimiento del mercado como un todo.

Al igual que los centros comerciales que estos fondos administran, estas acciones no han sido el destino preferido para sus antiguos visitantes.

Sin embargo, si vemos más allá del pesimismo, notamos que algunos REIT de centros comerciales están posicionados para un futuro más brillante de aquí en más.

Y de eso te quiero hablar hoy.

El cierre de uno es la oportunidad de otro

Ya lo sabes: en Agora Publicaciones nos gusta cultivar lo que se conoce como “pensamiento contrario”. Y cuando las masas de inversores gritan a los cuatro vientos que algo está “muriendo”, nuestra estrategia es analizar más de cerca la cuestión y ver bien qué puede terminar bien y qué cosas pueden, en efecto, realmente desaparecer.

Y hemos llegado a la conclusión de que aunque en una primera mirada pueda parecer que los centros comerciales están teniendo el mismo destino que los dinosaurios, lo cierto es que no todos los “shopping malls” corren el riesgo de extinguirse por completo.

De hecho, a algunos les va mucho mejor que a otros.

En la última década, las propiedades de mayor calidad –los llamados “centros comerciales de ‘nivel A’”– en realidad han gozado de un aumento en sus ingresos por los alquileres de tiendas.

Al convertir sus propiedades en instalaciones de usos múltiples, los operadores de centros comerciales se están adaptando al cambiante panorama del retail. Ahora, están sumando hoteles, departamentos, edificios de oficinas y centros de entretenimiento a sus complejos.

Por ejemplo, mira esto:

 

La semana pasada Google alquiló la totalidad de One Westside, un centro comercial de más de 150.000 metros cuadrados en el oeste de Los Ángeles.

La compañía tomó un contrato de alquiler de catorce años para inaugurar “un tipo de espacio de oficina creativo nunca antes visto”, que recién estará listo para ser utilizado en 2022.

El “Cadillac” de los REITs de centros comerciales

Ahora, antes de seguir déjame explicarte un poco cómo funciona la estructura de los REITs y por qué se trata de una buena elección para una cartera de acciones.

Para empezar, los REITs son una buena manera de diversificar tu cartera, ya que te dan exposición fácil y rápida al sector inmobiliario.

No tengo dudas de que es más fácil invertir en uno de estos fondos que tomarse la molestia de comprar una propiedad para alquiler. Eso conlleva mucho trabajo y algunos cuantos gastos.

Por otro lado, debido a requerimientos legales los REITs tienden a pagar dividendos más altos que la media de las acciones que cotizan en el mercado.

Y dentro de este grupo realmente hermoso, he encontrado una gema que debería estar en cualquier portafolilo diversificado.

Simon Property Group Inc. (NYSE: SPG) es el mayor REIT de centros comerciales, con una capitalización de mercado de US$ 53.500 millones.

La compañía opera 217 propiedades. Y si has viajado a los Estados Unidos es posible conozcas algunas de ellas, como Mills o Premium Outlets.

Asimismo, de entre los 10 centros comerciales operados por REITs, Simon es propietario de la mitad de los 10 más valiosos del país.

La firma ofrece un dividendo saludable del 4,6%, cifra que está 254 puntos básicos por encima del rendimiento del promedio del S&P 500, de 2,06%.

Ahora el fondo está transformando gradualmente sus centros comerciales en centros de usos múltiples repletos de hoteles, apartamentos e incluso oficinas. La idea es generar un nivel suficiente y estable de tráfico de clientes, para que los inquilinos minoristas puedan sobrevivir a la nueva era del retail.

Sin embargo, hay que mencionar un detalle: uno de los inquilinos más importantes en las propiedades de Simon es Sears, que el año pasado presentó su bancarrota. Y hoy sus tiendas clausuradas están dejando muchísimo espacio sin alquilar en estas propiedades.

Sin embargo, Simon se ha estado preparando para la inevitable clausura de estas tiendas por ya varios años.

En una reciente teleconferencia de ganancias, el CEO del REIT, David Simon, afirmó que Sears estaba “en el espejo retrovisor” de la firma, y dio un pantallazo de los planes para gastar US$ 1.000 millones en nuevos usos para esos espacios vacíos.

Después de caer fuertemente desde sus máximos de 2016 y atravesar un complicado 2017, el año pasado la acción disfrutó de un interesante rally que se vio interrumpido por el fiasco del cuarto trimestre que sacudió al mercado:


Pero ahora el papel se encuentra cabalgando la ola del rebote.

Puede ser un lindo punto de entrada.

Que tu dinero trabaje por ti.

Nicolás Arieu

Nicolás M. Arieu es editor para Especulación Inteligente y Micromovimientos Millonarios para Estrategias Alpha en Agora Publicaciones.